สามสมาคมอสังหาฯ จี้รัฐปลดล็อก 5 โจทย์ใหญ่ ฟื้นกำลังซื้อบ้าน-คอนโด หลังตลาดครึ่งปีแรกโตเป…

• 2026-10-11
• เศรษฐกิจ
• กองบรรณาธิการ

สามนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยออกโรงเรียกร้องให้ภาครัฐแก้ไข 5 ประเด็นใหญ่เพื่อปลดล็อกตลาดที่อยู่อาศัย หลังยอดโอนครึ่งแรกปี 2569 ฟื้นตัวขึ้นแต่ยังเปราะบาง ท่ามกลางความกังวลเรื่องการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

เวทีเสวนา “Thailand Property Outlook 2027” ซึ่งจัดขึ้นในงานแถลงข่าวมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ที่จะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม-1 พฤศจิกายน 2569 สามนายกสมาคมฯ ได้ฉายภาพอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า ยังไม่มีใครกล้าฟันธงว่าตลาดจะกลับสู่ภาวะปกติเมื่อใด ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจว่าจะฟื้นตัวได้ในปีไหน

ครึ่งปีแรกยอดโอนพุ่ง

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% สะท้อนว่ากำลังซื้อเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดจากแรงสนับสนุนของมาตรการภาครัฐ

อย่างไรก็ตาม สุนทรชี้ว่าตลาดยังอยู่ในภาวะเปราะบาง เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทำให้ผู้บริโภคเร่งโอนก่อนวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ขณะที่ช่วงที่เหลือของปียังต้องเผชิญปัจจัยท้าทายทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด และต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น การฟื้นตัวจึงยังต้องอาศัยตัวเร่งให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อจริง

“ดูจากกำลังซื้อในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คอนโดฯ ฟื้นกลับมาเร็วกว่า บ้านอาจจะช้าหน่อย และสิ่งที่เห็นได้ชัด บ้านมือสองเติบโต เพราะเศรษฐกิจไม่ดี เลยกินมาร์เก็ตแชร์ 2 ใน 3 ของตลาด” สุนทรกล่าว

ข้อเสนอปลดล็อก 5 ด้าน

สุนทรฝาก 5 ข้อเสนอถึงภาครัฐเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ หนึ่ง การเข้าถึงสินเชื่ออย่างเหมาะสม โดยเสนอให้ปรับปรุงการประเมินสินเชื่อผ่านระบบสลิปเงินเดือนไปสู่การรับรู้รายได้ให้สอดรับกับอาชีพฟรีแลนซ์ที่กำลังเป็นที่นิยม เพื่อแก้ปัญหาให้อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามเครดิตของผู้กู้

สอง สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงาน ทั้งสินเชื่อสีเขียวอย่างต่อเนื่องสำหรับลูกบ้านและผู้ประกอบการ ซึ่งอาจช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ 12% ไปจนถึง 50% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด สาม กำหนดการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อป้องกันน้ำอย่างถูกวิธีผ่านการจัดทำผังน้ำในผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2570

สี่ จัดระเบียบต่างชาติผ่านการแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ โดยเรียกเก็บภาษีต่างชาติมากขึ้น เพื่อนำรายได้มาอุดหนุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุ และห้า แก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ด้วยการอนุญาตให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นศูนย์กลางจัดการปัญหาภายในหมู่บ้าน

คอนโดได้อานิสงส์น้ำท่วม

ด้านปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าคอนโดมิเนียมได้รับกระแสตอบรับดี โดยยอดโอนเติบโตขึ้น 19.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ผู้ประกอบการยังเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเริ่มทยอยเปิดตัวในไตรมาส 3/2569 ค่อนข้างมาก เนื่องจากกำลังซื้อเริ่มกลับมา

ปิติพัฒน์ระบุว่าปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจยังคงเป็นทำเลและราคา โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่คอนโดฯ กลายเป็นที่พึ่งให้ผู้อยู่อาศัย เนื่องจากหากเลือกทำเลชานเมืองอาจเสี่ยงเผชิญน้ำท่วม หรือคอนโดฯ โลว์ไรส์ที่มีข้อจำกัดในการถมที่ดิน ต่างจากคอนโดฯ ไฮไรส์ที่สามารถถมที่ดินก่อนพัฒนาได้อย่างน้อย 1-1.5 เมตรสูงขึ้นมาจากถนน หากผู้บริโภคมีทั้งบ้านและคอนโดฯ อาจต้องย้ายมาอยู่คอนโดฯ ก่อนเพื่อความสะดวกในการเดินทาง

“ถ้าเทียบกับบ้านจัดสรรที่ดินมันเยอะ บางโครงการเป็น 100 ไร่ ซึ่งค่าถมที่ก็ 500,000 บาทต่อไร่ ขณะที่คอนโดฯ พื้นที่มันจำกัดกว่า ถมได้ง่ายกว่า บริหารจัดการได้มากกว่า ถ้าในอนาคตจะมีการถมที่ดินเพิ่มสูงขึ้น จะส่งผลต่อต้นทุนเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1%” ปิติพัฒน์กล่าว

ปิติพัฒน์ยังเสนอให้กระทรวงการคลังนำนโยบายบ้านหลังแรกกลับมาใช้ ซึ่งจะกระตุ้นกำลังซื้อได้ดีและแก้ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อที่ปัจจุบันสูงเกิน 50% แล้ว พร้อมเชื่อว่าการเช่าไม่ได้เป็นกระแสนิยมหลัก ผู้บริโภคยังอยากเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพียงแต่กู้ไม่ผ่าน หากภาครัฐผลักดันก็น่าจะช่วยคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

กู้ไม่ผ่านใหญ่กว่าน้ำท่วม

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ย้อนถึงวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ว่าอสังหาฯ เผชิญวิกฤตบ่อยครั้ง มีเทรนด์หันไปซื้อบ้านและคอนโดฯ สลับกันไปมา แต่เมื่อถึงเวลาตัดสินใจจริง ผู้บริโภคยังเลือกซื้อบ้านในทำเลเดิม เนื่องจากภัยธรรมชาติเป็นเรื่องที่ต้องเผชิญและหาวิธีป้องกันและอยู่กับมันให้ได้ แต่เรื่องการเงินเป็นเรื่องใหญ่กว่า เพราะขณะนี้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก

“ช่วงน้ำท่วมปี 2554 คนรู้แล้วว่าควรซื้อทำเลไหน แต่ก็กลับไปซื้อแบบเดิม เพราะรังสิต ปทุมธานี หรือทุกทำเลมีน้ำหมด และเราย้ายกรุงเทพฯ ไม่ได้ แต่เรื่องเงินนี่ใหญ่ที่สุด ดอกเบี้ยตอนนี้เป็นช่วงขาขึ้น อีก 2 เดือนเฟดจะปรับขึ้นอีก แม้ไทยยังไม่ขึ้น ถ้าขึ้นดอกเบี้ยเมื่อไหร่จะทำให้ซื้อบ้านยากขึ้น” พรนริศกล่าว

พรนริศยังมั่นใจว่ายังมีดีมานด์อยู่ในตลาด ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะโอนได้หรือไม่ขึ้นอยู่กับการเงินของไทยว่าจะกลับมาหรือไม่ ซึ่งจะช่วยให้ความมั่นใจในเศรษฐกิจไทยกลับมาด้วย เนื่องจากเรื่องการเงินส่งผลถึงกำลังซื้อของคน ความมั่นใจ และสถาบันการเงิน คาดหวังว่าปี 2570 อสังหาฯ จะค่อย ๆ เติบโต แต่คงไม่พุ่งกระฉูดและไม่ทุกทำเล

“เทรนด์อสังหาฯ ในปี 2570 คาดว่าน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่เป็นเวลเนส เรียลเอสเตต และที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อย เพราะราคาบ้านแต่ละย่านไม่เท่ากัน ผู้บริโภคยังมีความต้องการอยู่ใกล้แหล่งงานอย่างต่อเนื่อง การทำอสังหาฯ ไม่หมู แต่บ้านยังเป็นปัจจัยสี่ที่คนต้องการอยู่” พรนริศทิ้งท้าย